문재인 정부 들어 발생한 주택시장의 불안은 100%에 육박하는 서울시 아파트가격의 급등이 웅변적으로 말해준다. 그러나 사실 국제적인 저금리와 가격 상승의 정도와 비교하면 비판을 받고 있는 주택가격동향조사가 아닌 공동주택 실거래가지수로 판단할 때도 최소한 전국적인 가격 상승 추세는 OECD 평균을 밑돌고 있는 것 또한 사실이다. 다만 수도권을 바라보면 양상이 다르다. 가격급등은 서울시에 집중되었고, 2020년 중반 이후로는 경기도로 넘어서는 급속한 풍선효과가 발생하고 있다. 문제는 이와 같은 가격 급등에도 불구하고 수도권의 주택 인허가물량은 2015년을 정점으로 43만호에서 2020년 26만호로 감소했다는 점이다. 이는 과도한 수요억제정책이 결국은 투자의 확대가 공급의 확대로 이어지는 연결고리를 끊은 결과이다. 그러한 문제의 시작을 보면 서울시에 집중되어 있는 주택수요를 채울 수 있는 문재인 정부 이전 박원순 시장 시기 정비사업에 대한 잘못된 대응에서 출발하였다.
서울시의 정책적 선택들은 적지 않은 경우 서울시라는 행정구역의 경계 안에서 그 의미를 찾으려고 한다. 그러나 오래전부터 서울대도시권의 성장은 서울시를 넘어서 훨씬 더 확대된 공간적인 권역에서 경제적인 활동이 밀접하게 연결된 구도에서 이루어져 왔다. 다만 서울의 북쪽이나 서쪽보다는 남쪽으로 최근에는 하남시나 남양주시와 같이 여러 가지 개발규제가 중첩되어있던 동쪽으로 확장이 되고 있다. 그 결과 서울대도시권의 인구중심은 이미 오래전에 서울시청을 떠나 남하한지 오래다. 향후 주민 입주가 가속화될 화성동탄 신도시와 하남시 택지개발을 포함하면 아마 서울대도시권의 인구중심은 과천시로 넘어가는 방배동 끝자락이나 양재쪽으로 치우쳐지지 않을까 싶다. 이는 서울시 행정구역 안에서 중심지체계를 짜고 그 편협한 체계 안에서 도시계획적인 결정을 하는 것이 합리적이지 못한 경우가 많아질 것임을 의미한다.
이런 서울대도시권의 확장기 동안 서울시는 중심도시로서 요구되는 토지이용의 강도와 요구를 합리적으로 담지 못했다. 불행히도 서울시만의 좁은 시각에서 협의의 도시재생이라는 기존 도시조직을 그리고 개발강도를 유지하는 정도의 노력만이 강조되어왔다. 그 결과 2020년대 초 현재 시점까지 10여년에 넘는 기간 동안 강한 시장압력에도 불구하고 서울대도시권의 공간구조가 오히려 비효율적으로 변모하였다. 세상에서 비합리적인 선택은 그 대가를 지불하게 마련이다. 정비사업의 억제로 도심에 요구되는 고밀주거에 대한 질적으로 향상된 주거에 대한 수요를 담아내지 못한 대가로 그 수요를 도시 외곽의 택지개발로 채워야했다.
도시가 존재하고 성장하는 가장 큰 힘은 모여살기 때문에 발생하는 집적효과와 공간상의 군집으로 발생하는 교통에 따른 사회적인 비용을 얼마나 최적화해서 관리하는가의 문제이다. 그래서 효율적인 도시공간구조는 도심의 밀도가 극도로 높고 외곽으로 갈수록 급하게 낮아지는 구조를 지닌다. 그런데 서울대도시권의 주거밀도를 보면 서울시가 아닌 저 외곽 용인이나 수원에 조성된 택지개발지구에서 50-60층의 고밀고층 아파트 단지들을 접하며 경악스러워할 때가 많다.
지금 겪고 있는 서울시 주택시장 불안의 주요한 원인 중 하나가 박원순 시장 시기 과감하게 진행된 뉴타운 출구전략이다. 이로 인해 393개 정비사업 구역이 해제되었고, 26만여호의 신규아파트 건설이 물 건너갔다. 26만호는 김포한강신도시 4개를 건설하는 물량이다. 기존 주택이 멸실되고 아파트가 지어지는 관계로 질적인 향상과 용적률 증가로 야기되는 양적인 순증효과를 50%로 잡으면 13만호의 신규택지 아파트를 대체하는 물량이 된다. 따라서 뉴타운 출구전략은 결국 서울 도심에서 정비사업으로 추가 수용할 수 있었던 13만 가구를 도시외곽 장거리 통근을 요구하는 김포한강신도시나 파주운정신도시 같은 곳에 입주하게 만들었다고 할 수 있다.
이런 장거리 통근 증가가 초래하는 사회적 비용은 얼마일까. 서울시 주민들의 평균적인 통근시간이 편도 35분, 왕복 70분이고, 김포한강신도시 입주민의 통근시간이 편도 55분, 왕복 110분으로 가정하면 매일 40분의 추가적인 통근시간이 밀려난 주민에게 부과된다. 관련된 연구는 통근 1시간이 지닌 가치를 월 100만원으로 분석하고 있다. 이를 적용하면 외곽으로 밀려난 13만 가구(취업자가 가구당 1인이라고 가정)는 통근시간 증가로 가구당 연 800만원을 추가적인 통근비용을 지불하게 된다. 따라서 13만 가구의 통근비용 증가분, 즉 도심 정비사업의 억제로 초래된 연간 총 사회적 비용은 연 1조원을 넘어선다.
이렇듯 도심 정비사업의 억제는 정비사업의 과정에서 누가 얼마를 더 가지고 가느냐에 대한 논란을 넘어서는 심각한 사회적인 비용을 초래하게 된다. 정비사업의 진행은 해당 주택들의 가격상승을 초래할 수 있다. 그러나 그 허들을 뛰어넘어야 장래 입주물량을 앞당김으로써 우리 모두가 사회적 편익 증가를 향유할 수 있게 된다. 머지않아 도래할 도시축소기를 대비하는 서울대도시권의 공간구조 개선을 위한 시간이 얼마 남지 않았음을 다시 한 번 상기하며 정비사업 활성화가 가져다줄 사회적인 긍정적 효과를 수용했으면 한다.
